viernes, noviembre 03, 2006

BURBUJA INMOBILIARIA

Podríamos hablar de cuestiones inmobiliarias horas y horas. Todos tenemos claro que los precios de la vivienda han subido muchísimo en los últimos años, mucho más de lo que han subido los sueldos, de esta manera el porcentaje de renta que se ha de destinar a vivienda es cada vez mayor. Esto es así en España pero también en otros países.

Eso ha llevado a que se propongan medidas para invertir esta tendencia. Antes que nada decir que la subida de los precios de la vivienda a quien jode es a los que no tienen una, porque a los que pagan su hipoteca o son propietarios ya les va bien que suba el precio.

No es un tema que haya estudiado a fondo pero me parece que es un problema de oferta-demanda y de intervención estatal.

Me explico, mi opinión es que si hay mucha demanda (alimentada por unos tipos de interés tan bajos) lo que hay que hacer es incentivar que haya mucha oferta y así bajar precios. Esto se consigue, liberalizando suelo y disminuyendo los trámites, licencias y permisos que se necesitan para construir. Sin olvidar que la oferta de alquiler es tan pequeña porque los propietarios no sienten sus derechos de propiedad convenientemente protegidos y no se atreven a alquilar sus pisos.

El precio del suelo hoy por hoy supone un 40% del coste de un piso, así que es básico tener claro de qué depende la disponibilidad de suelo para construir viviendas. Para construir en un terreno se necesitan diversos permisos concedidos por la administración, lo primero que ese suelo se califique como urbanizable.

¿Qué supone eso? que la administración controla el suelo disponible para construcción de viviendas y decide quien puede construir y qué puede construir. La receta clásica para la CORRUPCIÓN.

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Porque un terreno agrícola tiene un valor pequeño si sólo se puede usar para cultivar en él patatas, en cambio si un burócrata firma un papel por el cual se recalifica ese mismo suelo como urbanizable, su precio se dispara. Evidentemente que el valor de algo dependa de que alguien estampe su firma en un papel abre la barra libre para la corrupción, como hemos visto en Marbella y tantos sitios.

A los Ayuntamientos y entes públicos ya les va bien un precio alto del suelo para financiarse con los impuestos sobre él y con la venta de suelo público. Total después se hacen unas cuantas viviendas de protección oficial (VPO) y quedan como Dios.

A los constructores idem y más si tienen los contactos y la información privilegiada para comprar cuando el suelo es barato porque su uso es en exclusiva agrícola pero saben que una vez sea suyo se va a recalificar. Vamos el negocio del siglo, luego se da un tanto por ciento al político de turno y ya está. Todos felices.

Aquellos que no entienden lo que liberalizar suelo significa dirán que si todo el mundo puede construir en sus tierras de manera libre y sin tanta restricción gubernamental, eso hará que se contruyan adefesios urbanísiticos, que se llene todo de cemento, que se destruya el paisaje etc.

Para empezar nadie está diciendo que se urbanice un Parque Natural, pero sí que se clasifique todo el suelo de una vez y si no es protegido que sea urbanizable. Lo que no tienen sentido es que en un campo no se pueda construir ahora pero que 3 meses después sí se pueda hacer, siendo el campo exactamente el mismo y el entorno igual.

Es más, como veremos en un ejemplo posterior, si se liberaliza suelo a lo mejor se ha de construir menos de lo que se haría de seguir saliendo suelo a cuenta gotas al mercado, ya que se desinflaría la burbuja inmobiliaria al salir al mercado miles de pisos vacíos comprados como inversión.

Eso sin contar que a la gente no le gusta vivir en adefesios urbanísiticos así que si los constructores quieren que se vendan sus promociones han de construir bien y según los gustos y necesidades de la gente. El mercado es mejor en este sentido que cualquier plan urbanísitico municipal.

Por lo demás la definición de adefesio es algo bastante personal y subjetivo, a nadie le gusta ver un mamotreto de hormigón en medio de una playa virgen, pero por ejemplo ordenanzas municipales que limitan la altura de los edificios, para preservar el paisaje sólo hacen que encarecer la vivienda (al repartir el precio del suelo entre menos apartamentos) y que menos gente pueda vivir en el mismo espacio con lo cual las ciudades crecen mucho más en horizontal de lo que lo harían de otra manera y el problema a la hora de prestar servicios es más grave.


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Acabo ya con un ejemplo, que explica en un entorno micro lo que pasa a mayor escala. El mecanismo es el mismo. Usar suelo con cuentagotas y limitar la construcción de viviendas, por las razones que sean, llevan a que haya escasez, a que la vivienda sea cara, a que haya gente que no tiene acceso a ella y eso pese a que no para de construirse y a que haya muchos más pisos que personas queriendo usarlos, estando por tanto bastantes de ellos vacíos.

Una paradoja incomprensible para mucha gente pero que se ve fácil con este ejemplo:

Dos islas, en una hay 10 personas (A) y en la otra 10 también (B).

La superficie de ambas islas da de si para contruir 50 cabañas.

En la A se puede construir libremente, asi que todo el mundo se construye su casa y al final habrá un máximo de 10 cabañas, todos tendran su cabaña, no se seguirá construyendo y sobrará espacio.No van a construir las 50 que cabrían para dejar éstas 40 deshabitadas.

En la B deciden que sólo se puede construir en un espacio limitado, por la razón que sea, espacio que admite 5 cabañas.

Por tanto hay gente a la intemperie y/o hay más de una persona por cabaña.

Como la gente no quiere estar hacinada y menos aún vivir en la calle, se decide que en un nuevo lote de terreno (recalificado ahora como construible cuando antes no era así) se construyan dos cabañas más. Los habitantes que o bien compartían o estaban en la calle se darán de hostias por una de esas cabañas. Y como mínimo tres seguirán jodidos en cualquier caso al final ya que siguen sin tener cabaña propia (10 habitantes para 7 cabañas hasta ahora).

Mínimo tres porque alguno de los que ya tienen cabaña propia y vive solo, decide invertir sus ahorros en la compra de una de esas dos cabañas, porque sabe que cuando quiera la vende y habrá alguien dispuesto a pagar lo que sea por ella. Poseer una cabaña es un buen formato en el cual tener sus ahorros, aunque obviamente no viva en las dos a la vez.

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A mucha gente aquí se le dispara la vena soviética y propone expropiar o gravar las casas vacías con impuestos, pero eso sería contraproducente e innecesario. Sígamos con el ejemplo.

Mientras haya gente sin vivienda dispuesta a pagar por una cabaña, habrá gente comprando cabañas como inversión aunque no las use, y podemos llegar a tener 20 cabañas (más que en la primera isla donde se construía sin restricción). De ellas, en un caso extremo, 15 vacías, quedando aún 5 personas sin vivienda propia, o en la calle o compartiendo.

CONCLUSIÓN:

Se aumentó el número de viviendas construídas, poco a poco, y ahora hay 20 para diez habitantes, pero como muchas se compran como inversión, el resultado es que pese a haber más viviendas en la segunda isla, que en la primera, es en la segunda donde hay gente sin casa pese a tener la misma población. Paradójico.

Es el perverso efecto cuentagotas (acabo de acuñar el nombre)

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Como sabemos, la gente que no tiene cabaña propia estará dispuesta a pagar a cualquiera de los que tienen dos, por una de esas dos cabañas, por eso los dueños las mantienen vacias y de su propiedad. Porque las cabañas son otra forma de colocar los ahorros, ahorros (cabañas) que se revalorizan con el tiempo, por tanto sólo se movilizarán cuando los propietarios necesiten esos recursos y no antes.

Las viviendas existen, están construídas, pero no están en el mercado, no se venden y sus precios suben más y más.

NO HAY ESCASEZ DE VIVIENDA, LO QUE HAY ES DESABASTECIMIENTO

Pura especulación en muchos casos, con el riesgo de que se pinche la burbuja de golpe, es decir que si hay p. ej. 15 vacías, y tres personas aún sin casa, que de golpe se pongan a la venta un número considerable de cabañas simultáneamente, con lo cual una vez los especuladores hayan hecho sus inversiones aún quedaran más de tres casas que serían adquiridas por los que no tenían aún.

A partir de ese momento se pinchó la burbuja y nos enteraríamos sólo si después de que todos los interesados compraran y aún quedara alguna casa sin venderse. Esa casa no sería adquirida por nadie, ya no quedarían inversores con más dinero para invertir en ladrillo ni gente sin casa. Por tanto esa cabaña se quedaría sin vender a lo largo del tiempo. Para la gente que observa cuanto tiempo tardan en venderse los pisos esa es la señal que hace disparar las alarmas.

El valor de una casa vacía, de una construcción de ladrillo vacía viene del hecho de que haya gente dispuesta a pagar un precio determinado por ella. De no ser así sólo es una estructura vacía que no aporta nada a su propietario pero que sí que le supone gastos.

Esas casas vacías pasan de valer mucho a no valer nada por la simple razón que no se pueden vender porque nadie quiere pagar por ellas, al tener todos un techo donde cobijarse.

Eso en una isla pequeña supone un crack tremendo para los que inviriteron en cabañas, pero no tiene que ser el caso en la realidad de países como España.

Aquí lo que hace falta es que la burbuja se pinche con tiempo para que la gente reaccione y no se quede con el culo al aire. Y los propietarios no vean el valor de sus pisos desplomarse.

Como pisos ya hay a puntapala lo que hay que hacer es sacarlos al mercado. Si se anuncia una liberalización del suelo y desregularización del mercado, los propietarios no querrán que se construyan pisos más baratos que los actuales por un tubo y quedarse con los suyos vacíos y sin que nadie quiera comprarlos, así que los sacarán rápidamente al mercado (venta o alquiler) con lo cual aumentará la oferta antes de que se haya construido siquiera un solo piso más.

Lo harán para vender esos pisos rápido y que no les pille el toro, por tanto venderán un poco más barato de los precios actuales, pero aún así ganando mucho en comparación a lo que pagaron en su dia por dichos pisos.

Y los precios irán bajando de manera suave, porque al ser ahora más asequibles la gente sin pisos se lanzará a comprarlos en cuanto puedan permitírselo, sin esperar, con lo cual no se desplomarán los precios y nadie tendrá que vender su piso por menos de lo que pagó al banco por él.

Esa es mi receta