viernes, noviembre 17, 2006

VIVIENDA

Interesante artículo hoy en EL PAÍS. Aunque no es nada que no hayamos dicho aquí ya. Pero es agradable cuando un Profesor de ESADE comparte gran parte de tu análisis.

Un extracto:

¿Por qué tras liberalizar millones y millones de metros cuadrados no bajan los precios? ¿Por qué si se construyen casi 900.000 pisos al año los precios aún suben?

La Ley del Suelo era una idea genial, pero aplicada de manera desastrosa. La filosofía era que todo el suelo, excepto el protegido, fuese susceptible de ser urbanizado. Es decir, aumentar de la noche a la mañana el stock, liberalizar el mercado del suelo. Las leyes de la oferta y la demanda actuarían y se corregirían los precios, desinflando la burbuja. Hasta aquí, de acuerdo. Pero la ley añade algo más. Dice que todo el suelo es urbanizable... siempre que la autoridad local lo apruebe bajo la supervisión de las Comunidades Autónomas. Al no asegurarse esto último, lo que se concebía como mercado libre se convirtió en uno totalmente manipulado: los ayuntamientos deciden impunemente quién puede y quién no puede transformar suelo.

Adicionalmente, la Ley actual propone para el cálculo del valor del suelo el método del valor residual, que viene a decir: ¿cuánto valdría este suelo si ya hubiese viviendas construidas? Se toman los precios actuales de los pisos y se hace un cálculo para determinar el correspondiente valor del terreno. En otras palabras, en el momento de una recalificación el suelo entra al mercado a precios máximos.

¿Es un mercado libre aquél donde un alcalde y unos pocos concejales deciden quién puede ofertar mercancía, cuál y, además, el precio de ésta?

La Ley del Suelo no sólo no ha corregido los precios, sino que, ante la pasividad de los gobiernos autonómicos, ha traído corrupción urbanística, mafias y especulación, amén de un desastre ecológico y medioambiental en determinadas zonas del litoral español.

Ante este desmán, el PSOE propone ahora una nueva Ley del Suelo. ¿Abaratará ésta el precio de la vivienda? Mi opinión es que no. La nueva Ley del Suelo propone que un 25% de viviendas de una actuación urbanizadora se destinen a vivienda protegida. ¿Qué va a pasar entonces con el 75% restante? Muy sencillo. Los promotores les aplicarán el margen que dejarán de percibir en las protegidas. Es como si le decimos a un frutero que está obligado a vender una de cada cuatro manzanas a un precio inferior. Mientras haya más gente en el mercado pidiendo manzanas, el comerciante les cobrará la diferencia que ha dejado de percibir por culpa del organismo que interfiere en su actividad. Habrá más viviendas protegidas, de acuerdo, pero como igualmente no habrá para todos, se perjudicará a quienes no las obtengan, personas obligadas a acudir al mercado de viviendas libres.


Lo normal, basta con tener dos dedos de frente.


ACTUALIZACIÓN:

Y en The Economist defienden una propuestas también apoyada en este blog.

Como se ve hoy toca repaso de prensa.

4 Comments:

Blogger QRM said...

Y hay que ceder el 10% del aprovechamiento -ojo, ni siquiera del suelo, del aprovechamiento urbanístico- gratuitamente al ayuntamiento.

Lo del urbanismo es la madre de rodas las corrupciones. En México son más humildes, y la corrupción es la mordida del oscuro guardia urbano. Aquí somos más sofisticados, y los que pagan la mordida, en el precio de la vivienda, ni se enteran.

Además, hasta que te den la Licencia, aunque tengas derecho por estar en planeamiento, no tienes derecho a construir. La ley del 92 lo decía expresamente así. La animalada fue eliminada terminológicamente en la del 98, pero en la práctica sigue igual. Tu derecho depende de que Su Graciosa Majestad Caciquil del Ayto. de turno te la dé. Es puro despotismo. La principal industria del país está en manos de una mafia que corrompe todo, todos los partidos, y muchos ciudadanos, chupan de esa ubre.
Y Rajoy, REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD, ni hizo nada en el gobierno ni dice que hará nada si deja de estar en la oposición.

Claro que el poder del gobierno en este tema es limitadísimo, tras la funesta -enésima- St del TC que atribuyó tales competencias a las CCAA ( 23 marzo,97). Falta voluntad política. Otro argumento para sustituir esta horrorosa constitución fachirroja o al menos para echar mano del 150.3 155 CE, que ¡no se han usado nunca!

Cagones

1:47 p. m.  
Blogger CharlesCalthrop said...

A 23km del centro de madrid, por 336.900€:

http://inmobiliaria.segundamano.es/fichaI.cfm?id=52729098&total_anuncios=14&categoria_id=69&subcategoria_id=0&palabra=&precio_min=330000&precio_max=340000&m2=0&hab=0&idprovincia=28&idzona=69&idmunicipio=345&iddistrito=0

A 20km del centro de Manhattan por 334000€:

http://www.realtor.com/FindHome/HomeListing.asp?snum=7&locallnk=yes&frm=bymap&mnbed=0&mnbath=0&mnprice=400000&mxprice=450000&js=off&pgnum=1&fid=so&stype=&mnsqft=&mls=xmls&areaid=95100&poe=realtor&ct=Wayne&st=NJ&sbint=&vtsort=&sorttype=&typ=1&typ=4&x=58&y=4&sid=079AB5CD00C9C&snumxlid=1061391530&lnksrc=00002

Eso le pasa a los americanos por dejar al libre albedrio al mercado y no consagrar en su constitucion que los poderes publicos regularan "...la utilizacion del suelo de acuerdo con el interes general para impedir la especulacion."

Desde aqui dejo constancia de mi agradecimiento a esos poderes publicos, en especial a todos los ayuntamientos de España, por esos denodados esfuerzos suyos por consegiur esos precios tan razonables que se pueden apreciar hoy en el mercado inmobiliario español, imposilbes de consegiur sin su concurso e intervencion.

11:25 p. m.  
Blogger Mislata said...

Buena aportación Charles. Hace más evidente aún que hay que juzgar las politicas por sus consecuencias no por sus intenciones (Friedman dixit)

2:30 a. m.  
Blogger CharlesCalthrop said...

Solo corregir que me equivoque al postear el anuncio de la casa en EEUU.
Esa que puse esta en Wayne, y esta a 30km de Manhattan, no 20km. La que pretendia poner originalmente es esta:

http://www.realtor.com/FindHome/HomeListing.asp?snum=120&locallnk=yes&frm=bymap&mnbed=0&mnbath=0&mnprice=400000&mxprice=450000&js=off&fid=so&stype=&mnsqft=&mls=xmls&areaid=367&poe=realtor&ct=Paterson&st=NJ&sbint=&vtsort=&sorttype=&typ=1&typ=4&x=42&y=13&sid=079B90C6F71FC&pgnum=12&snumxlid=1066112600&lnksrc=00002

Estaba mirando varias y esta costaba lo mismo y tenia la misma distribucion de habitaciones, y se me cruzo con la otra.

Eso si, esta tiene la mitad de jardin que la de Wayne, "solo" 440m2.

2:49 p. m.  

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